دریافت مشاوره تلفنی از متخصص
0 امتیاز
2,798 بازدید
قبل در قرارداد خرید و فروش ملک توسط (4,850 امتیاز)
سلام

می خواستم بدونم روش های شایع کلاهبرداری در فروش خانه، آپارتمان و زمین چیست ؟

ممنون از شما
دریافت مشاوره تخصصی >>

4 پاسخ

0 امتیاز
قبل توسط (12,460 امتیاز)
انتخاب شده قبل توسط
 
بهترین پاسخ

با سلام

بحث کلاهبرداری ملکی یکی از بحث متنوع می باشد و در صورتی که میخواهید اقدام به خرید و فروش ملکی یا زمینی کنید پیشنهاد می کنیم حتما از کمک یک وکیل خبره در این زمینه استفاده کنید.

ولی به صورت کلی برای خرید و فروش موارد زیر را دقت نظر داشته باشید:

  • از ثبت دفاتر رسمی و مجوز فعالیت مشاورین املاک اطمینان حاصل کنید و در دفاتری که مجوز فعالیت آن‌ها باطل شده اقدام به بستن هیچ گونه قراردادی نکنید.
  • کلاهبرداری املاک و خرید و فروش ملک با نوشتن مبایعه نامه‌های جعلی امری است شایع و بسیاری افراد درگیر این نوع از کلاهبرداری املاک می‌شوند.
  • واحدهای پیش‌فروش و نیمه‌ساخته‌ای که هیچ وقت کامل نمی‌شوند، از انواع کلاهبرداری املاک محسوب می‌شوند. در این موارد از کلاهبرداری املاک افرادی که خود را به عنوان مالک معرفی کرده‌اند، پس از دریافت مبلغی به عنوان پیش‌پرداخت، متواری می‌شوند.
  • کلاهبرداری‌ معاملات مسکن که بدون حضور مالک یا مالکان صورت می‌گیرد از مواردی است که افراد بسیاری را درگیر این نوع کلاهبرداری معاملات مسکن کرده است.
  • ارائه وکالت نامه‌های جعلی از طرف مالک یا مالکین که به صورت شریکی صاحب یک ملک هستند از انواع کلاهبرداری املاک است.
  • خرید و فروش ملک در رهن بانک بدون اطلاع از نحوه بازپرداخت وام مسکن از مواردی است که کلاهبرداری محسوب می‌شود. تمام شرایط باز پرداخت وام باید در قرارداد ذکر شود.
  • کلاهبرداری معاملات مسکن با شیوه اجاره یا فروش یک ملک به چندین نفر و دریافت مبلغ ودیعه از خریدار از روش‌هایی است که کلاهبرداران از طریق آن اقدام به سودجویی می‌کنند.
  • پیش از عقد قرارداد از صحت شرایط فعلی ملک اطلاعات کامل کسب کنید و توجه داشته باشید تمام این موارد باید هنگام نوشتن قرارداد در قسمت توضیحات قید شود.
  • برای اینکه هنگام اجاره ملک درگیر انواع کلاهبرداری معاملات مسکن نشوید، اقدام به دریافت کد رهگیری از سیستم کنید و پیش از امضای قرارداد همه موارد بازپرداخت و مبلغ ودیعه را بخوانید.
     

در زیر چند نمونه رایج و متداول در زمینه کلاهبرداری ملکی اعلام شده:

  1.  کلاه‌بردار ملک را به عنوان مهریه به همسرش می‌دهد. بعد ملک را می‌فروشد و فرار می‌کند (مثلا خارج). بعد همسرش مهریه را مطالبه می‌کند. بعد در دادگاه رای می‌دهند معامله باطل است چون مهریه بوده. بعد زن ملک را میگیرد و میفروشد. بعد می‌رود خارج پیش شوهرش.
  2.  در معامله اگر یک ریال پول جابجا شود، معامله رسمی خواهد شد. مثلا اگر شما منزلتان را بفروشید. قسط اول ۱ ریال و قسط دوم ۹۹۹۹۹۹۹۹۹۹۹، همان ۱ ریال که جابجا شود معامله انجام شده است و ملک در اختیار خریدار است. فقط از این به بعد خریدار مقروض فروشنده خواهد بود و باید قرض خود را ادا کند که می‌دانید مسائل خود را دارد و به این راحتی‌ها میسر نیست. یعنی اگر در قرارداد بندهای مناسب برای فسخ معامله یا جریمه برای تعهدات دیده نشود، اوضاع برای فروشنده بسیار پیچیده و سخت خواهد شد.
  3.  در قولنامه قرارداد می‌کنند که مثلا ۲۰٪ روز قولنامه داده شود، ۶۰٪ با یک هفته تاخیر، ۲۰٪ شش ماه دیگر (توجه کنید که حجم زیادی به صورت کوتاه‌مدت اما در دو قسط که قسط دوم سنگین است و حجم کمی از قیمت هم برای بلندمدت).  ۲۰ درصد بعدی چون پرداخت ثمن معامله روز قولنامه انجام می‌شود، معامله قفل می‌‌شود. چک هفته بعد نقد نمی‌شود و فروشنده نمی‌تواند ادعایی در دادگاه کند چون تاریخ انتقال سند شش ماه بعد ذکر شده. بعد از شش ماه که ارزش پول کاهش پیدا کرده طرف پول را تسویه می‌کند و فروشنده هم نمی‌تواند معامله را باطل کند.  
  4.  یک باغ یا ویلا درست می‌کنند در جایی که آب کافی ندارد و قیمت زمین پایین است. دو سال با تانکر آب می دهند تا درخت‌ها شکل بگیرن. بعد به قیمت زمینی که آب خوب دارد می‌فروشند. اما خریدار می‌فهمد که اون زمین اصلا آب کافی ندارد!
  5.  قرارداد مشارکت در ساخت می‌بندند. پول از مشتری‌ها می‌گیرند. پول را تبدیل به دلار و طلا می‌کنند و نگه می‌دارند. به دلایل واهی (مجوز و غیره) کار نمی‌کنند. دو سال بعد می‌گویند به دلیل بالا رفتن قیمت‌ها یا پول بیشتر بدید یا سهم بیشتر می‌فروشیم. بعد دعوا راه می‌اندازند و پنج سال بعد پول مشتری را برمی‌گردونند در شرایطی که ارزش پول کم شده!
  6.  در زمین‌های بی‌صاحب یا دارای صاحبینی از جنس سازمان‌های بزرگ هستند (که توان و انگیزه کافی برای مراجعه به زمین‌های تحت تملک را ندارند)، خیلی سریع چندین ساختمان کوچک و بزرگ (گاها حتی شهرک) می‌سازند و عده‌ای آدم بی بضاعت اما هوچی گر و پر سر و صدا را در آن‌ها ساکن می‌کنند. اگر توانستند آن‌ آدم‌ها را به جنگ سازمان مربوطه می فرستند و سند هم به نام آن‌‌ها می‌گیرند و می فروشند. اگر نتوانستند، ساختمان‌ها را به مردم عادی بدون سند و قولنامه‌ای می‌فروشند.
  7.  ملکی می‌خرید که همه امکانات را دارد. مثلا ویلایی می‌خرید که آب کشاورزی و برق دارد. بعد از سکونت متوجه می‌شوید که همه این امکانات از گلخانه یا زمین کشاورزی کناری گرفته شده است و صاحب گلخانه از شما هزینه هنگفتی را طلب می‌کند! شما اگر هزینه را بدهید در کار خلافی شریک شده‌اید. اگر ندهید ویلای شما از این امکانات بی بهره خواهد شد!
  8. با ایجاد امیدهای واهی زمین‌های خارج از بافت را قطعه قطعه می‌کنند و می فروشند و هزاران مشکل برای خریدار ایجاد می‌کنند.
  9.  طرف بدهی مالیاتی دارد. اداره مالیات حکم حقوقی مصادره اموال را می‌گیرد، اما تا سند بازداشت شود ۲ ماه طول می‌کشد. در این فاصله ملک را می‌فروشد و غیر قانونی به خارج می‌رود. بعد دادگاه حکم میدهد که فروش ملک بعد از حکم مصادره اموال بوده. بنابراین معامله باطله و ملک را از خریدار میگیرد. صاحب قبلی ملک هم فرار کرده.
0 امتیاز
قبل توسط (12,460 امتیاز)

دفاتر جعلی و کلاهبرداری املاک
یکی از مواردی که به شدت در زمینه کلاهبرداری معاملات مسکن شایع شده، ایجاد دفاتر غیر قانونی و بدون مجوز است. کلاهبرداران با اجارۀ یک دفتر و ایجاد فضایی شیک، سعی در فریب دادن مالکان و خریداران ملک دارند. کلاهبرداران خود را جای مشاور املاک قرار می‌دهند و با معرفی فردی به عنوان خریدار اقدام به تنظیم مبایعه نامه می‌کنند.

با قیمت‌گذاری ملک زیر قیمت واقعی بازار، آن را به فردی که به عنوان همدست دارند می‌فروشند و از این طریق اقدام به کلاهبرداری می‌کنند. این افراد با ضرر و زیانی که به فروشنده وارد می‌کنند، با گرفتن سند از فروشنده در قبال مبلغ ناچیزی، ملک را با نام‌های دیگر به افراد دیگر می‌فروشند و سپس متواری می‌شوند.

این نوع از کلاهبرداری معاملات مسکن به شدت رایج است و افرادی که اطلاعات کافی در زمینه خرید و فروش ندارند در دام افراد سودجو می‌افتند.

برای اینکه درگیر این نوع از کلاهبرداری معاملات مسکن نشوید، در هنگام مراجعه به دفاتر املاک و مستغلات از مجوز ثبت و مجوز فعالیت ایشان مطمئن شوید و سپس اقدام به هرگونه معامله‌ای کنید. جدای از این موارد بدون کسب مشورت از افراد معتمد، اقدام به عقد مبایعه نامه نکنید.

مبایعه نامۀ جعلی در کلاهبرداری املاک
هنگام خرید ملک، زمین و آپارتمان هر دو سوی قرارداد، هم خریدار و هم فروشنده باید از وضعیت سند آگاهی داشته باشند.
سند باید به رویت خریدار برسد و با مشخصات ملک، زمین یا آپارتمان مطابقت داشته باشد.
لازم است مالک یا مالکان احراز هویت شوند.
چنانچه معامله به خریداران متعدد فروخته می‌شود، باید همه افرادی که نام آن‌ها در مبایعه نامه ذکر می‌شود در طی نوشتن قرارداد حضور فیزیکی داشته باشند.
در قسمت توضیحات مبایعه نامه تمامی شرایط طرفین قرارداد، مشخصات چک‌هایی که رد و بدل می‌شود و مبالغی که به صورت نقد واریز و پرداخت شده است نوشته شود.
بسیاری از کلاه‌برداری‌ها با جعل مبایعه نامه صورت می‌گیرد. مواردی که بدون خواندن مشتری یا فروشنده، در قسمت توضیحات به تأیید این افراد می‌رسد.
کلاهبرداران با نوشتن مبایعه نامه‌های جعلی و عدم تمایل افراد به گرفتن کد رهگیری که سیستم صادر می‌کند، اقدام به سودجویی و کلاهبرداری معاملات مسکن از فروشندگان و خریداران ملک می‌کنند.

کلاهبرداری املاک تحت عنوان تسهیلات بانکی
افرادی سودجو با تأسیس شرکت‌ و انتشار خبر تسهیلات بانکی برای خرید ملک، اقدام به کلاهبرداری‌های بزرگی می‌کنند. در سال ۹۱ شرکتی راه‌اندازی شد و کلاهبرداران با نشر آگهی در سراسر شهر تهران تحت عنوان تسهیلات بانکی با کمترین کارمزد، متقاضیان را برای گرفتن انواع وام نظیر وام کارگشایی، کارآفرینی، جانبازی و … به سوی خود جلب کردند.

سپس با استفاده از اسناد جعلی و سربرگ‌های دولتی وزارت تعاون و رفاه اجتماعی، نمایندگانی را جهت ارزش‌گذاری املاک متقاضیان اعزام می‌کردند و از افراد بی‌تجربه کلاهبرداری می‌کردند. مال باختگان نیز پس از دیدن اسناد پول خود را به حساب‌های جعلی این افراد انتقال می‌دادند.

این گروه از کلاهبرداران برای جلوگیری از شناسایی‌شان توسط پلیس،‌ به صورت دوره‌ای در محدوده‌های مختلف فعالیت می‌کردند و پس از کلاهبرداری‌های ملکی محل فعالیت خود را تغییر می‌دادند. بی‌تجربگی افراد و تمایل آن‌ها به گرفتن تصمیمات سریع بدون تحقیق باعث می‌شود افراد سودجو تحت هر عنوانی بتوانند آن‌ها را گول بزنند.

برای اینکه درگیر انواع این نوع از کلاهبرداری معاملات مسکن نشوید پیشنهاد می‌شود:

پیش از اینکه هر تصمیمی بگیرید، کمی تحقیق کنید و از صحت اخبار منتشر شده مطلع شوید.
به نزدیکترین بانک سر بزنید و از آن‌ها در خصوص موارد منتشر شده سوال کنید.
پس از دریافت پیام و ایمیل‌های مشکوک تحت عنوان اعطای وام‌های بانکی از سوی افرادی که هویت مشخصی ندارند، اقدام به حذف پیام و ایمیل آن‌ها کنید.
به هیچ عنوان اطلاعات حساب بانکی خود را در اختیار افراد مشکوک قرار ندهید و از واریز مبالغ حتی بسیار کم به حساب این افراد خودداری کنید.

 

0 امتیاز
قبل توسط (12,460 امتیاز)

کلاهبرداری در فروش ملک‌های نیمه ساز
در هنگام خرید خانه‌های نیمه‌ساز باید دقت فراوانی کنید. هزاران مورد از انواع کلاهبرداری‌ها در خصوص واحدهای آپارتمانی پیش‌ساخته و نیمه‌ساز به اداره پلیس گزارش شده است.

بسیاری از کلاهبرداران اقدام به پیش‌فروش واحدهای آپارتمانی می‌کنند و هیچ وقت این واحدهای آپارتمانی آمادۀ سکونت نمی‌شوند.

بسیاری از افراد سرمایه خود را در اختیار کلاهبرداران قرار می‌دهند و اقدام به خرید واحدهای آپارتمانی نیمه‌ساز می‌کنند، بعدتر متوجه می‌شوند افراد دیگری نیز اقدام به خرید همان ملک کرده‌اند و دیگر خبری از سوی سودجویان به دست نمی‌آورند. بعضی از دفاتر املاک نیز در کمک به سودجویان به صورت تقلبی سندهای جعلی برای یک واحد آپارتمانی می‌سازند و با همین پوشش سرمایۀ مردم را از آن‌ها می‌گیرند.

کلاهبرداری املاک از طریق بستن قرارداد با نماینده صاحب ملک
بسیاری از دفاتر املاک با ارائه مدارک جعلی، خود را به عنوان نماینده صاحبان املاک و مستغلات معرفی می‌کنند.

این افراد با ایجاد وکالت‌نامه‌های جعلی املاک افراد بی‌‌تجربه را به فروش می‌رسانند و با ارائۀ اطلاعاتی نظیر عدم حضور فرد در کشور یا ناتوانی‌ جسمی صاحبان ملک، خود را به عنوان نماینده صاحب ملک جا می‌زنند و به همین نحو اقدام به سودجویی و کلاهبرداری در خرید و فروش ملک می‌کنند.

افراد بسیاری نیز پس از دیدن ملک یا شرایط ویژۀ زمین تمایل به معامله دارند و اقدام به خریدهای غیر قانونی می‌کنند. در هنگام انجام معاملات ملکی پیشنهاد می‌شود:

بدون حضور واقعی صاحب ملک یا زمین، به هیچ عنوان اقدام به معامله نکنید.
از استناد به کپی مدارک ارائه شده مربوط به سند خانه، وکالت‌نامه و بنچاق خودداری کنید.
کپی مدارک در صورتی که برابر اصل شده باشند قابل قبول هستند، در غیر این صورت فاقد هر گونه اعتبار قانونی خواهند بود.
پیش از انجام معامله در خصوص هر موردی تحقیق و بررسی کنید.
از افرادی که در این زمینه تخصص دارند و مورد اعتماد شما هستند مشاوره و راهنمایی بگیرید.
 

کلاهبرداری در خرید و فروش ملک در رهن بانک
بر اساس قوانین مدنی، خرید و فروش مال دیگران جرم و کلاهبرداری محسوب می‌شود. بر اساس ماده ۷۹۳ قانون مدنی در خصوص رهن ملک، رهن موجب خروج ملک در رهن از مالکیت رهن دهنده (راهن) نمی‌شود و فقط برای رهن کننده (مرتهن) نسبت به مال رهنی حق عینی و حق تقدم ایجاد می‌کند که می‌تواند از محل فروش مال رهنی طلب خود را استیفا کند.

از این رو فروش ملک در رهن، فروش ملک دیگران محسوب نمی‌شود. اما باید توجه داشته باشید اگر قصد خرید ملکی را دارید که در رهن بانک است، نیاز است تا در قرارداد این مورد و مدت زمانی که ملک در رهن است ذکر شود.

مشاوره گرفتن از وکلای قانونی و مشاوره با متصدیان بانک می‌تواند در این زمینه به شما کمک کند. بهترین راهکار این است که تنها به اطلاعاتی که مشاورین فروش به شما ارائه می‌کنند اکتفا نکنید.

برای انتقال ماندۀ بدهی بانک نیز پرداخت ما‌به‌التفاوت تسهیلات فروش اقساطی خرید مسکن در زمان انتقال مانده بدهی، از محل انواع حساب‌های تعهدی با رعایت ضوابط و مقررات تا سقف ۶۰۰ میلیون ریال در تهران، ۵۰۰ میلیون ریال در مراکز استان‌ها و شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر جمعیت و ۴۰۰ میلیون ریال در سایر مناطق شهری امکان‌پذیر است.

برای دریافت این مابه‌التفاوت، مانده بدهی حین فسخ (پس از کسر سود سال‌های آتی) تسهیلات قبلی مورد محاسبه قرار می‌گیرد.

کلاهبرداری رهن و اجاره ملک
هنگام اجاره ملک، حتماً دقت کنید ملک مورد نظر بازدید شده باشد و از صحت تمام اطلاعات ذکر شده در خصوص ملک مطمئن شوید. توجه داشته باشید هنگام عقد قرارداد درخواست پیش‌پرداخت‌های کلان امری غیر منطقی است. قوانین مشخصی برای تعیین میزان پیش‌پرداخت به صاحب خانه وجود دارد.

مبالغی که تحت عنوان پیش پرداخت به مالک می‌دهید باید هنگام نوشتن قرارداد باشد، پیش از نوشتن قرارداد حتی اگر از قبل چک ضمانت گرفته باشید، امری بی دلیل است. بسیاری از مشاوران املاک، با گفتن این نکته که در صورت عدم پیش پرداخت امکان اجاره دادن ملک به فرد دیگر وجود دارد، از افراد بی‌تجربه کلاهبرداری می‌کنند.

با گرفتن مبالغ غیر قانونی، اقدام به کلاهبرداری رهن و اجاره ملک می‌کنند و بعد از آن نیز منکر این داستان می‌شوند.

هنگام تنظیم قرارداد اجاره، حضور مالک (موجر) و مستأجر الزامی است. مبالغی که در این میان رد و بدل می‌شود باید در قرارداد قید شود، و هنگام فسخ قرارداد، مبلغی که به عنوان پیش‌پرداخت، پرداخت شده باید به مستأجر برگردانده شود.


 

0 امتیاز
قبل توسط (12,460 امتیاز)

کلاهبرداری در پوشش اجاره خانه
بعضی از کلاهبرداران رهن و اجاره، یک واحد آپارتمانی را به چند نفر و به صورت هم‌زمان اجاره می‌دهند و پس از گرفتن پول ودیعه متواری می‌شوند.

این افراد با هم دستی مشاوران املاک اقدام به نوشتن اجاره‌نامه‌های جعلی می‌کنند و از همه قربانیانی که متقاضی اجاره آپارتمان هستند کلاهبرداری می‌کنند. مال‌باختگان پس از پرداخت مبلغ ودیعه، در قالب رهن یا اجاره درگیر این نوع کلاهبرداری املاک می‌شوند.

کلاهبرداری از طریق خرید و فروش ملک بدون بازدید
مواردی از انواع کلاهبرداری معاملات مسکن گزارش شده که نشان می‌دهد، فرد بدون بازدید از واحد اصلی و تنها با استناد به گفته مشاوران املاک که این واحد نیز مشابه واحد دیگری است اقدام به خرید یا اجاره ملک می‌کنند.

پس از رجوع به واحد اصلی با مواردی از کسری مواجه می‌شوند. امکانات ملک نظیر سیستم تهویه، گرمایش و لوله‌کشی ناقص یوده و اما قرارداد بر این اساس نوشته نشده است.

پیش از عقد قرارداد از صحت اطلاعاتی که درباره ملک ارائه می‌شود مطمئن شوید.
مواردی نظیر سیستم گرمایشی، قبض‌های آب و برق جزو مواردی است که توسط مالک قبلی ملک باید به وضعیت ثابتی رسیده باشد.
پس از عقد قرارداد و واگذاری سند، تمام این موارد مربوط به مالک فعلی خواهد شد و مالک قبلی در قبال این موارد مسئولیتی ندارد.
 

مشاوره های مشابه

دریافت مشاوره خصوصی از متخصص
تماس با بیدبرگ    درباره بیدبرگ    قوانین بیدبرگ
مشاور و وکیل بیمه. خرید بیمه عمر و سرمایه گذاری

.
.