مهمترین نکات برای تنظیم قرارداد پیش خرید با توجه به قوانین پیش فروش آپارتمان

با افزایش جمعیت به ویژه در شهرهای بزرگ، اهمیت مسکن به عنوان یک نیاز اولیه بیش‌ از پیش خودنمایی می‌کند و همین امر افرادی را به صورت حرفه‌ای به میدان ساخت‌ و ساز کشانده و به تبع آن معاملات مسکن و روابط حقوقی آن در قالب « فروش قطعی بنا » و یا « پیش فروش آپارتمان »، رواج قابل‌ توجهی یافته است؛ از این‌رو به منظور پیشگیری از وقوع اختلافات احتمالی در « پیش فروش واحدهای آپارتمانی »، قانون پیش فروش آپارتمان در ۲۵ ماده و ۴ تبصره تنظیم و تصویب‌ شده است.

نگاهی اجمالی به قوانین پیش فروش آپارتمان

بر اساس قوانین پیش فروش آپارتمان، قرارداد پیش فروش ساختمان هنگامی محقق می‌گردد که مالک رسمی زمین (پیش فروشنده) متعهد به احداث یا تکمیل ساختمانی مشخص شده و آن را از همان ابتدا یا در حین احداث و یا پس از اتمام به طرف دیگر (پیش خریدار) منتقل نماید؛ به گونه‌ای که وی مالک رسمی آن شناخته شود.

طبق ماده ۳ قانون پیش فروش آپارتمان ، قرارداد پیش فروش، موجب انتقال کلیه حقوق و تعهدات ناشی از آن می‌شود که تثبیت آن با تنظیم سند رسمی در دفاتر اسناد رسمی، درج در سند و ارسال خلاصه آن به اداره ثبت محل، صورت می‌گیرد.
طبق قوانین پیش فروش، شهرداری‌ها علاوه بر صدور پروانه ساختمان برای هر واحد، ملزم به صدور شناسنامه فنی مستقل نیز هستند.
انتشار آگهی فروش آپارتمان هنگامی میسر است که ۱۰ درصد از کل کار پیش رفته باشد. پیش فروشنده باید رأس موعد مقرر به تعهدات خود عمل نماید و اگرنه باید از عهده خسارت‌های احتمالی برآید.

پیش فروشندگان، موظف به بیمه مسئولیت خود در قبال خسارات احتمالی ناشی از عدم رعایت ضوابط قانونی و نیز عیب بنا و تجهیزات آن، هستند؛ و مهندسین ناظر موظف‌ اند ماهی یک‌بار از ساختمان بازدید نموده و خریداران می‌توانند هنگام پرداخت هر قسط، گواهی پیشرفت کار را از آنان دریافت نمایند.
بر اساس آیین‌نامه این قانون، خریدار می‌تواند تنها هزینه تفکیک واحد خریداری‌شده خود را پرداخت نماید و ملزم به پرداخت هزینه تفکیک ساختمان نمی‌باشد.

در صورتی که در زمینه پیش خرید یا پیش فروش آپارتمان نیاز به مشاوره تلفنی تخصصی با وکیل پایه یک دادگستری دارید از طریق صفحه اصلی سایت بیدبرگ درخواست مشاوره خود را ثبت کنید

نکات لازم پیش خرید و پیش فروش آپارتمان

در این نوع معامله، بنا یا ساختمانی وجود ندارد که به رؤیت خریدار برسد بنابراین هردو طرف باید در تنظیم قرارداد پیش فروش دقت کافی داشته باشند؛ و ازآنجاکه توافق شفاهی تنها، نمی‌تواند موجب رفع ابهامات ممکن در طرفین گردد باید کلیه شرایط و توافقات طی یک قرارداد، مکتوب و مورد امضا طرفین قرار گیرد.

در ابتدا باید اثبات شود که فرد فروشنده صلاحیت انتقال ملک را دارد: مالک و صاحب سند است و یا فقط سازنده ملک است که حسب توافق سهمی از آپارتمان در حال ساخت می‌برد؛ بنابراین مشاهده و بررسی مدارک فروشنده و تطبیق آن با مدارک شناسایی وی الزامی است.

در برخی مواقع واحد به صورت روئیتی فروش می رود که در این صورت دیگر متراژ آپارتمان موثر نیست.

ولی اگر بر اساس متراژ آپارتمان معامله صورت بگیرد ذکر این نکته که اگر مساحت واحد تعیین‌شده بر اساس صورت مجلس تفکیکی، کمتر یا بیشتر از مقدار مشخص شده در قرارداد پیش فروش و مبایعه نامه باشد، قیمت آن بر اساس نرخ مندرج در قرارداد محاسبه می شود.

برای مثال می توانید در مبایعه نامه می توانید با ذکر این نکته که اگر مساحت واحد تا ۵ درصد بیشتر باشد، هیچ‌کدام از طرفین نمی ­توانند معامله را فسخ کنند اما اگر از ۵ درصد بیشتر باشد، تنها خریدار می تواند معامله را فسخ کند یا مبلغ اضافه را پرداخت کند.

همچنین اگر مساحت واحد تحویل داده شده کمتر از ۹۵ درصد مقدار توافق شده باشد، پیش خریدار می تواند معامله را فسخ کند یا قیمت آن را به نرخ روز بنا و نظر کارشناس کسر کند. البته در تمامی مواردی که به علت تخلفات پیش فروشنده، معامله از جانب پیش خریدار فسخ می شود، ایشان موظف است یا از طریق مصالحه بین طرفین یا برآورد کارشناس که طرفین بر انتخاب وی رضایت دارند، خسارت وارد شده به پیش خریدار را جبران کند.

پول ، دلار

نکات تنظیم سند مبایعه نامه پیش خرید آپارتمان

  • با تحقیق از اهالی و ساکنین و مجاورین و حتی بنگاه های معاملات ملکی محل وقوع ملک از مالکیت و بلامعارض بودن و احیانا مشکلات ناپیدای ملک مطلع گردید.
  • ضمن مراجعه به شهرداری، دارایی و سایر ارگان ها، حتی الامکان از وضعیت ملک و گواهی عدم خلاف شهرداری و بدهی های مالیاتی و … مطلع شوید.
  • در صورتی که ملک در حال ساخت دارای خلاف می باشد حتما گواهی عدم خلاف مربوط به تخلف را ضمیمه بیع نامه کنید
  • چنانچه فروشنده به وکالت از طرف مالک اقدام می نماید می بایست گواهی از دفترخانه تنظیم کننده سند وکالت ارایه نماید مبنی بر اینکه این وکالت همچنان معتبر میباشد.
  • در صورتی که ملک در رهن بانک می باشد از وضعیت وام و شرایط فک وام اطلاع پیدا کنید.
  • ذکر مشخصات ملک در قرارداد، اعم از نقشه ملک، تعداد اتاق‌ها به تفکیک کاربری، کلید، پریز، شیرآلات، … و هر آنچه می‌تواند موجب بروز اختلاف گردد.
  • ذکر مشخصات فنی ملک، نوع مصالح مصرفی، سیستم گرمایشی و سرمایشی، نمای ساختمان، نوع معماری، زیربنا، تعداد طبقات و واحدها با این ضمانت که در صورت فقدان هر یک، با نظر کارشناس از ثمن معامله کاسته شود و یا خریدار حق فسخ معامله را داشته باشد.
  • اعلام جزئیات بهای ملک و نحوه پرداخت آن ازجمله نکات لازم پیش خرید و پیش فروش است.
  • تعیین تاریخ تحویل ملک که باید ضمانت اجرایی محکمی داشته باشد تا خریدار بتواند زیان احتمالی را جبران نماید.

فسخ قرارداد پیش فروش آپارتمان

طبق قانون فوق، اگر پیش از تحویل، وجود نواقصی آشکار یا مخفی محرز شود فرد پیش خریدار می‌تواند نسبت به فسخ قرارداد پیش فروش اقدام نماید. در این شرایط قیمت ملک طبق شاخص قیمت‌های بانک مرکزی ارزیابی می‌شود.
از طرفی اگر پیش خریدار اقساط خود را در موعد مقرر نپردازد پیش فروشنده می‌تواند با اعلام مراتب به دفترخانه­ تنظیم‌کننده سند و اخطار دفترخانه به پیش خریدار از وی بخواهد طی مدت یک ماه نسبت به پرداخت اقساط معوقه اقدام نماید در غیر این صورت پیش فروشنده قادر به فسخ قرارداد است.

کلاهبرداری در پیش فروش آپارتمان

فروش آپارتمان بیش از سهم شراکت روش رایج کلاهبرداری در این زمینه است. در مواردی قرارداد فروش، اضافه بر سهم سازنده یا مالک تنظیم می‌شود؛ یعنی اگر مالک طبق سند رسمی مالک ۵ واحد آپارتمانی است تعدادی بیش از آن را به اشخاص واگذار می‌نماید که در این صورت مرتکب انتقال مال غیر و فروش آن می‌شود که مصداق کلاه‌برداری است.

در قانون پیش فروش ساختمان، سه نوع جرم برای قرارداد پیش فروش در نظر گرفته‌شده است که عبارت‌اند از:

  • پیش فروش بدون تنظیم قرارداد رسمی
  • پیش فروش بدون اخذ مجوزهای لازم
  • درج یا انتشار آگهی پیش فروش بدون مجوز و اخذ استعلام

در این حالت محل رجوع و طرح شکایت، دادسرای محل وقوع جرم است که با به همراه داشتن مدارک شناسایی و مدارک و مستندات مورد ادعا می‌توان طرح شکایت نمود.

در صورتی که در زمینه پیش خرید یا پیش فروش آپارتمان نیاز به مشاوره تلفنی تخصصی با وکیل پایه یک دادگستری دارید از طریق صفحه اصلی سایت بیدبرگ درخواست مشاوره خود را ثبت کنید

فروش خانه

خسروی
  • لطفا مطالبی نیز در زمینه شکایت از بنگاه و فروش مال غیر بگذارید باتشکر
۵.۰
Sending
User Rating ۰ (۰ votes)

ارسال پاسخ

Sending